Comment être exonéré de la plus-value sur les ventes immobilières ?

Exonération de la plus-value immobilière.

Avant d’apporter cette réponse, il convient de définir ce que le législateur entend par plus-value.

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente corrigé de votre appartement ou de votre maison et son prix d’achat corrigé.

Plus-value immobilière = Prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé

La notion de prix de vente ou de prix d’achat corrigé

Le prix d’achat corrigé

Le prix d’achat ou prix d’acquisition corrigé est le prix indiqué dans l’acte de vente auquel il faut ajouter les frais d’acquisition (évalués forfaitairement à 7,5% du prix d’achat mais qui peuvent être indiqué au montant réel s’ils sont supérieurs à 7,5%) ainsi que les travaux réalisés dans l’appartement ou la maison à condition de pouvoir justifier les dépenses par des factures.

Prix d’achat corrigé = prix d’achat indiqué dans l’acte + frais de notaire + travaux justifié par facture

Le prix de vente corrigé

Le prix de vente corrigé est le prix indiqué dans l’acte de vente définitif auquel il est nécessaire d’ajouter les charges et indemnités dues par l’acheteur (elles doivent être mentionnées dans l’acte de vente) et de retirer les frais supportés par le vendeurs tels que les dépenses liées aux diagnostics,  à la mainlevée d’hypothèque ou encore la TVA acquittée lors de la vente.

Prix de vente corrigé = prix de vente indiqué dans l’acte + charges et indemnités indiquées dans l’acte (s’il y a lieu) – frais liés à la vente (justifiés par facture)

Les différents cas d’exonération

1/ vente de la résidence principale

La plus-value réalisée dans le cadre de la vente de votre résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaire (cave, grenier, garage…) est totalement exonérée à condition que vous ne soyez pas redevable de l’ISF et que votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond défini par le législateur.

2/ vente d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif

Si vous vendez un bien autre que votre résidence principale, la plus-value réalisée sur cette vente est exonérée dans 2 conditions :

  • Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale lors des 4 années précédant la vente
  • Vous utilisez, dans les 2 ans suivant la vente, le montant de la cession pour acquérir ou construire un bien immobilier qui sera votre résidence principale dès son acquisition.
    Si vous n’utilisez pas la totalité du prix de vente pour acheter votre résidence principale alors l’exonération sera calculée de manière proportionnelle.

3/ Exonération relative à la durée de détention

Si vous vendez un appartement ou une maison autre que votre résidence principale, vous pourrez profiter de l’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu après 22 ans de propriété et vous bénéficiez d’une exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux après 30 ans de propriété.

Si vous souhaitez céder votre bien prématurément, les calculs de l’abattement pour durée de détention sont les suivants :

Calcul pour l’impôt sur le revenu :

  • 6% pour chaque année de détention entre la 6ème et la 21ème année
  • 4% pour la 22ème année révolue de détention

Calcul pour les prélèvements sociaux :

  • 1,65% pour chaque année de détention entre la 6ème et la 21ème année
  • 1,60% pour la 22ème année révolue de détention
  • 9% pour chaque année au-delà de la 22ème

Ces calculs sont applicables pour les ventes réalisées après le 01/09/2013.

4/ Vente d’un bien de moins de 15 000 €

La cession d’un bien à un prix inférieur à 15 000 € est totalement exonérée. Dans le cas d’une vente en nue-propriété ou en usufruit, la valeur en pleine propriété sera retenue.

5/ Vous n’êtes pas résidents

Si vous êtes européen et domicilié à l’étranger et que vous souhaitez vendre une résidence située en France, les plus-values pourront être exonérées dans les conditions suivantes :

  • Le vendeur doit avoir résidé en France pendant 2 ans minimum et en continu avant la vente
  • Le vendeur doit avoir eu la libre disposition du bien depuis le 1er Janvier de l’année avant la cession.

 

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